Ringkasan
Penghasilan dari sewa kamar kos dan rumah kontrakan dikenai PPh final 10% berdasarkan PP 29/1996 jo PP 5/2002. Rezim ini sederhana: penyewa atau pengelola langsung menyetor 10% dari uang sewa tanpa perlu menghitung penghasilan neto.
Dasar Hukum
| Regulasi | Pasal | Ketentuan |
|---|---|---|
| PP 29/1996 jo PP 5/2002 | Pasal 1 | PPh final 10% atas sewa tanah/bangunan |
| PMK 141/PMK.03/2015 | Lampiran | Jasa persewaan properti |
| UU HKPD No. 1/2022 | Pasal 58 | Pajak kos/kontrakan > 10 kamar (PBJT Daerah) |
| UU PPN No. 42/2009 | Pasal 4A | Jasa sewa rumah tinggal dikecualikan dari PPN |
| UU HPP No. 7/2021 | Pasal 4 | Penghasilan sewa tetap objek PPh |
PPh Final 10% atas Sewa
Mekanisme
- Tarif: 10% dari nilai sewa bruto (PP 29/1996 Pasal 1)
- Bersifat final: tidak digabung dengan penghasilan lain di SPT
- Pemotongan: oleh penyewa jika penyewa adalah badan; oleh pemilik jika penyewa orang pribadi
Siapa yang Menyetor?
| Penyewa | Kewajiban |
|---|---|
| Badan (PT, CV, instansi) | Wajib memotong PPh final 10% dan menyetor ke kas negara |
| Orang pribadi | Pemilik/pengelola wajib menyetor sendiri via e-billing |
Contoh 1 -- Kos disewa karyawan perusahaan (dibayar perusahaan):
- Sewa Rp 2.000.000/bulan x 12 = Rp 24.000.000/tahun
- PPh final dipotong perusahaan = 10% x Rp 24.000.000 = Rp 2.400.000
Contoh 2 -- Kos disewa mahasiswa (orang pribadi):
- Sewa Rp 1.500.000/bulan x 12 = Rp 18.000.000/tahun
- PPh final disetor sendiri pemilik = 10% x Rp 18.000.000 = Rp 1.800.000
Waktu Penyetoran
PPh final atas sewa wajib disetor paling lambat tanggal 10 bulan berikutnya setelah bulan pembayaran sewa (atau tanggal 15 jika disetor sendiri).
Jika sewa dibayar setahun penuh di muka, PPh final seluruhnya disetor di bulan pembayaran.
Pajak Daerah untuk Kos/Kontrakan
Berdasarkan UU HKPD No. 1/2022, pemilik kos dengan lebih dari 10 kamar dikenai Pajak Barang dan Jasa Tertentu (PBJT) yang ditetapkan Perda. Tarif PBJT untuk hunian umumnya ditetapkan maksimum 10% dari tarif sewa.
Kos dengan 10 kamar atau kurang dikecualikan dari PBJT di sebagian besar Perda daerah.
Kewajiban PBJT berbeda dari PPh final -- PBJT dipungut dari penghuni dan disetorkan ke Bapenda, sedangkan PPh final adalah pajak atas penghasilan pemilik.
PPN untuk Sewa Hunian
Sewa rumah tinggal (termasuk kamar kos dan kontrakan) dikecualikan dari PPN (UU PPN Pasal 4A). Pemilik/pemilik kos tidak perlu memungut PPN atas uang sewa dari penghuni.
Pengecualian ini berlaku selama objek yang disewakan digunakan sebagai tempat tinggal, bukan untuk tujuan komersial.
Cara Lapor SPT
- Gunakan SPT 1770 atau 1770 S tergantung ada/tidaknya penghasilan lain.
- Penghasilan sewa dilaporkan di kolom Penghasilan yang Dikenai PPh Final.
- Isi jumlah sewa bruto setahun dan PPh yang sudah disetor/dipotong.
- Lampirkan bukti potong dari penyewa badan (jika ada).
- Batas lapor: 31 Maret tahun berikutnya.
Contoh Kasus Nyata
Pak Joko, pemilik kos 12 kamar di Yogyakarta, 2024:
| Keterangan | Nilai |
|---|---|
| 8 kamar, sewa Rp 1.200.000/bulan | Rp 115.200.000 |
| 4 kamar, sewa Rp 1.500.000/bulan | Rp 72.000.000 |
| Total Sewa Bruto | Rp 187.200.000 |
PPh final 10% = 10% x Rp 187.200.000 = Rp 18.720.000/tahun
PBJT (jika Perda Yogyakarta berlaku untuk 12 kamar, tarif 10%):
- Dipungut dari penghuni: misal Rp 120.000/kamar/bulan x 12 kamar x 12 bulan = Rp 17.280.000
- Disetor ke Bapenda Yogyakarta
Di SPT: Pak Joko melaporkan sewa bruto Rp 187.200.000 sebagai penghasilan final. PPh final Rp 18.720.000 sudah disetor sendiri bulanan.