Ringkasan
Pengembang properti (developer) yang menjual rumah, apartemen, atau kavling dikenai PPh final atas pengalihan hak atas tanah/bangunan. Tarif bervariasi tergantung jenis properti dan nilai transaksi. Panduan ini membahas kewajiban PPh final dan PPN properti secara lengkap.
Dasar Hukum
| Regulasi | Pasal | Ketentuan |
|---|---|---|
| PP 34/2016 | Pasal 2 | PPh final 2,5% atas pengalihan hak tanah/bangunan |
| PP 34/2016 | Pasal 3 | PPh final 1% untuk rumah sederhana/sangat sederhana |
| PMK 261/PMK.03/2016 | Pasal 2 | Tata cara pemotongan PPh pengalihan properti |
| UU PPN No. 42/2009 | Pasal 4 ayat (1) | PPN atas penyerahan properti oleh PKP |
| PMK 113/PMK.03/2014 | Pasal 2 | PPN untuk kawasan properti yang terutang |
PPh Final atas Penjualan Properti
Tarif PPh Final Pengalihan Properti
Berdasarkan PP 34/2016, tarif PPh final dihitung dari nilai bruto pengalihan (harga jual atau nilai pasar, mana yang lebih tinggi):
| Jenis Properti | Tarif PPh Final |
|---|---|
| Tanah/bangunan umum | 2,5% |
| Rumah Sederhana (RS) dan Rumah Susun Sederhana (RSS) | 1% |
| Rumah Susun Sederhana oleh WP badan tertentu | 0% (tertentu) |
Contoh developer perseorangan jual kavling:
- Harga jual kavling 100 m2 = Rp 500.000.000
- PPh final = 2,5% x Rp 500.000.000 = Rp 12.500.000
- Dibayar sebelum akta jual beli ditandatangani notaris/PPAT
Mekanisme Penyetoran
PPh final atas pengalihan properti wajib disetor sebelum penandatanganan akta/risalah lelang oleh notaris/PPAT. Notaris tidak akan menandatangani akta jika belum ada bukti setor PPh final.
Cara setor: E-billing dengan kode akun pajak 411128 dan kode jenis setoran 402.
Developer vs. Penjualan Investasi Pribadi
Bagi pengembang yang secara rutin menjual properti, ini merupakan penghasilan usaha. Bagi individu yang menjual properti investasi, ini adalah penghasilan dari pengalihan aset. Keduanya menggunakan tarif PPh final yang sama (PP 34/2016), namun pelaporan di SPT berbeda.
PPN untuk Pengembang Properti
Kewajiban PKP
Developer yang melakukan penyerahan properti melebihi Rp 4.800.000.000/tahun wajib menjadi PKP dan memungut PPN.
Tarif PPN Properti
| Jenis Properti | Tarif PPN |
|---|---|
| Rumah mewah (harga > Rp 30 M untuk rumah tapak atau > Rp 15 M untuk apartemen) | 20% (PPnBM) + 11% PPN |
| Properti umum (dari developer PKP) | 11% PPN |
| Rumah Sederhana (harga <= ambang tertentu, PMK terbaru) | DTP (Ditanggung Pemerintah) / 0% |
PPN dihitung dari Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) atau harga jual, tergantung mekanisme.
Faktur Pajak
Developer PKP wajib menerbitkan Faktur Pajak pada saat pembayaran uang muka, setiap cicilan, dan pelunasan. SPT Masa PPN dilaporkan bulanan.
BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan)
Pembeli properti wajib membayar BPHTB kepada pemerintah daerah, tarif 5% dari NPOP di atas NPOPTKP. Developer tidak menanggung BPHTB (itu kewajiban pembeli), namun perlu menginformasikan kepada pembeli.
Cara Lapor SPT untuk Developer Perorangan
- Gunakan SPT 1770.
- Laporkan penghasilan dari penjualan properti di kolom PPh Final.
- Lampirkan daftar transaksi penjualan dengan bukti setor masing-masing.
- Jika ada penghasilan usaha lain (komisi, konsultasi), laporkan terpisah.
- Batas lapor: 31 Maret tahun berikutnya.
Contoh Kasus Nyata
Pak Andi, developer perseorangan, jual 5 unit rumah 2024:
| Unit | Harga Jual | PPh Final 2,5% |
|---|---|---|
| Kavling A (300 m2) | Rp 900.000.000 | Rp 22.500.000 |
| Kavling B (250 m2) | Rp 750.000.000 | Rp 18.750.000 |
| Rumah Type 36/72 | Rp 350.000.000 | Rp 3.500.000 (RS 1%) |
| Rumah Type 36/72 | Rp 360.000.000 | Rp 3.600.000 (RS 1%) |
| Rumah Type 60/120 | Rp 650.000.000 | Rp 16.250.000 |
| Total PPh Final | Rp 64.600.000 |
PPh disetor per transaksi sebelum akta. Di SPT, seluruh transaksi dilaporkan sebagai penghasilan final.