Ringkasan
Agen properti (broker properti) memperoleh penghasilan berupa komisi dari transaksi jual-beli atau sewa properti. Komisi tersebut merupakan objek PPh dan mungkin dikenai pemotongan PPh 21 atau PPh 23 tergantung dari siapa pembayar komisi. Panduan ini menjelaskan seluruh kewajiban pajak agen properti.
Status Perpajakan Agen Properti
Agen properti yang bekerja mandiri (tidak terikat kontrak karyawan) berstatus pekerjaan bebas. KLU 68310 (agen dan broker properti). Wajib lapor SPT 1770.
Agen yang terikat sebagai karyawan kantor agen properti (ERA, Ray White, Century 21, dll.) berstatus karyawan dan PPh 21 dipotong kantor.
Dasar Hukum
| Regulasi | Pasal | Ketentuan |
|---|---|---|
| UU PPh No. 36/2008 | Pasal 21 | Pemotongan PPh atas komisi dari badan |
| UU PPh No. 36/2008 | Pasal 23 ayat (1) huruf c angka 2 | PPh 23 2% atas jasa perantara/agen |
| PMK 168/PMK.03/2023 | Pasal 13 ayat (7) | DPP tenaga ahli = 50% x penghasilan bruto |
| PP 55/2022 | Pasal 7 | PPh final 0,5% UMKM omzet < Rp 4,8 M |
| PMK 141/PMK.03/2015 | Lampiran | Jasa agen termasuk objek PPh 23 |
Cara Hitung PPh atas Komisi
1. Komisi dari Klien/Pembeli (Orang Pribadi)
Jika pembayar komisi adalah orang pribadi (bukan badan), tidak ada kewajiban pemotongan PPh di sumber. Agen wajib melaporkan sendiri di SPT 1770.
Contoh: Komisi 2% dari jual rumah Rp 1.500.000.000.
- Komisi = 2% x Rp 1.500.000.000 = Rp 30.000.000
- Tidak dipotong, wajib lapor di SPT
2. Komisi dari Developer/Kantor Properti (Badan)
Komisi yang dibayar oleh badan (developer, kantor agen properti) dikenai pemotongan pajak:
Opsi A: PPh 21 DPP 50% (jika dikategorikan tenaga ahli):
- Komisi = Rp 30.000.000
- DPP = 50% x Rp 30.000.000 = Rp 15.000.000
- PPh 21 = 5% x Rp 15.000.000 = Rp 750.000
Opsi B: PPh 23 2% (jika dikategorikan jasa agen/perantara):
- PPh 23 = 2% x Rp 30.000.000 = Rp 600.000
Klasifikasi tergantung pada bagaimana kontrak disusun dan kebijakan pembayar. Agen dapat meminta kejelasan dari pembayar komisi.
3. Komisi dari Platform Properti Digital
Platform digital properti (Rumah123, 99.co, Lamudi) yang membayar komisi atas listing terjual umumnya tidak memotong PPh. Agen wajib melaporkan sendiri.
Tarif Ringkasan
| Sumber Komisi | Mekanisme | Tarif |
|---|---|---|
| Dari pembeli/penjual (orang pribadi) | Lapor sendiri SPT | Tarif progresif |
| Dari developer/kantor (badan) | PPh 21 DPP 50% atau PPh 23 2% | Bervariasi |
| Jika pakai PPh final 0,5% | PPh final omzet | 0,5% dari komisi |
PPh Final 0,5% untuk Agen Properti
Jika total komisi setahun di bawah Rp 4.800.000.000, agen dapat memilih PPh final 0,5% atas omzet komisi. Namun ada pertimbangan: jika banyak pemotongan PPh 21/23 dari badan, kredit pajak tersebut tidak dapat digunakan dengan PPh final.
Agen dengan komisi utamanya dari orang pribadi (tidak ada pemotongan) lebih diuntungkan dengan PPh final.
Norma Penghitungan Penghasilan Neto
KLU 68310 (agen dan broker properti): norma 27% untuk kota besar.
Contoh NPPN, komisi setahun Rp 240 juta:
- Penghasilan neto = 27% x Rp 240 juta = Rp 64.800.000
- PTKP TK/0 = Rp 54.000.000
- PKP = Rp 10.800.000
- PPh = 5% x Rp 10.800.000 = Rp 540.000
Lebih hemat dari PPh final 0,5% (Rp 1.200.000 dari Rp 240 juta) jika banyak kredit bukti potong.
Cara Lapor SPT
- Gunakan SPT 1770.
- Rekap seluruh komisi dari semua transaksi dalam setahun.
- Kumpulkan bukti potong PPh 21/23 dari developer/kantor.
- Pilih metode: PPh final 0,5%, NPPN, atau pembukuan.
- Batas lapor: 31 Maret tahun berikutnya.
Pencatatan: Buat buku komisi -- catat setiap transaksi, nilai properti, komisi bruto, dan apakah sudah dipotong pajak.
Contoh Kasus Nyata
Maya, agen properti mandiri, komisi 2024:
| Transaksi | Nilai Properti | Komisi (2%) | Sumber Pembayar | PPh Dipotong |
|---|---|---|---|---|
| Jual rumah B | Rp 2.000.000.000 | Rp 40.000.000 | Developer (badan) | Rp 800.000 (PPh 23 2%) |
| Jual apartemen | Rp 1.500.000.000 | Rp 30.000.000 | Pembeli (pribadi) | - |
| Sewa kantor | Rp 120.000.000/th | Rp 12.000.000 | Perusahaan (badan) | Rp 240.000 (PPh 23 2%) |
| Jual rumah C | Rp 800.000.000 | Rp 16.000.000 | Penjual (pribadi) | - |
| Total Komisi | Rp 98.000.000 | Rp 1.040.000 |
Dengan NPPN 27%:
- Penghasilan neto = 27% x Rp 98 juta = Rp 26.460.000
- PKP = Rp 26,46 juta - Rp 54 juta = Rp 0 (nihil)
- Kredit PPh 23 = Rp 1.040.000 = Lebih bayar, dapat direstitusi