Membeli rumah baru pada 2026? Ada peluang Pajak Pertambahan Nilai (PPN) atas pembelianmu ditanggung pemerintah, sehingga harga yang kamu bayar bisa lebih ringan. Fasilitas ini dikenal sebagai PPN Ditanggung Pemerintah (DTP) rumah. Panduan ini menjelaskan siapa yang berhak, berapa batasnya, dan apa yang harus kamu lakukan.
Pengertian PPN DTP Rumah
PPN DTP rumah adalah fasilitas di mana PPN yang seharusnya terutang atas penyerahan rumah dibayar oleh pemerintah, bukan oleh pembeli. Secara teknis, PPN tetap dipungut dan dilaporkan oleh pengembang sebagai Pengusaha Kena Pajak, tetapi beban pembayarannya ditanggung negara melalui anggaran (Pasal 16B Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1983 tentang PPN sebagaimana telah beberapa kali diubah, terakhir dengan Undang-Undang Nomor 7 Tahun 2021 tentang Harmonisasi Peraturan Perpajakan).
Untuk tahun anggaran 2026, fasilitas ini diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor 90 Tahun 2025 (PMK 90/2025). Aturan ini melanjutkan kebijakan serupa yang sudah berjalan pada tahun-tahun sebelumnya.
Dasar Hukum
Pemberian fasilitas PPN DTP rumah pada 2026 berpijak pada dua landasan utama. Pertama, kewenangan pemberian fasilitas PPN diatur dalam Pasal 16B Undang-Undang PPN (UU Nomor 8 Tahun 1983 s.t.d.t.d UU Nomor 7 Tahun 2021). Kedua, ketentuan teknis pelaksanaan untuk tahun 2026 diatur dalam PMK Nomor 90 Tahun 2025 tentang PPN atas Penyerahan Rumah Tapak dan Satuan Rumah Susun yang Ditanggung Pemerintah Tahun Anggaran 2026.
Besaran dan Batas Harga
Besaran PPN yang ditanggung pemerintah pada 2026 adalah 100% dari PPN terutang atas bagian harga jual sampai dengan Rp2 miliar. Fasilitas ini berlaku untuk rumah dengan harga jual paling tinggi Rp5 miliar.
Artinya, mekanismenya bertingkat. Jika harga rumah berada sampai Rp2 miliar, seluruh PPN atas pembelian itu ditanggung pemerintah. Jika harga rumah berada di atas Rp2 miliar sampai Rp5 miliar, yang ditanggung hanya PPN atas bagian harga sampai Rp2 miliar, sedangkan sisanya tetap dikenakan PPN secara normal.
| Harga jual rumah | PPN ditanggung pemerintah |
|---|---|
| Sampai Rp2 miliar | 100% atas seluruh harga |
| Di atas Rp2 miliar sampai Rp5 miliar | 100% atas bagian harga Rp2 miliar pertama |
| Di atas Rp5 miliar | Tidak memenuhi syarat |
Syarat Memanfaatkan
Agar pembelian rumah memenuhi syarat PPN DTP 2026, perhatikan ketentuan berikut:
- Objek berupa rumah tapak atau satuan rumah susun (apartemen) yang baru dan siap huni.
- Rumah diserahkan pertama kali oleh pengembang dan belum pernah dipindahtangankan.
- Fasilitas berlaku satu kali untuk satu unit rumah oleh setiap satu orang pribadi.
- Pembeli dapat berupa Warga Negara Indonesia maupun Warga Negara Asing yang memenuhi ketentuan kepemilikan properti di Indonesia, dengan memiliki Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) atau Nomor Induk Kependudukan (NIK).
- Rumah tidak boleh dipindahtangankan dalam kurun waktu satu tahun sejak penyerahan.
Cara Mengajukan
Secara praktik, pembeli tidak mengurus fasilitas ini sendiri ke kantor pajak. Mekanismenya berjalan melalui pengembang sebagai Pengusaha Kena Pajak. Langkah umumnya:
Pertama, pastikan unit yang kamu beli memenuhi kriteria objek (baru, siap huni, harga sesuai batas). Kedua, pengembang menerbitkan faktur pajak atas penyerahan rumah dengan kode khusus yang menandai PPN ditanggung pemerintah. Ketiga, pengembang melaporkan penyerahan tersebut dalam SPT Masa PPN sesuai ketentuan. Sebagai pembeli, simpan dokumen pembelian, perjanjian pengikatan jual beli, dan faktur pajak sebagai bukti pemanfaatan fasilitas.
Contoh Kasus
Budi membeli apartemen baru siap huni seharga Rp1,8 miliar dari pengembang pada Maret 2026. Karena harga di bawah Rp2 miliar dan memenuhi seluruh syarat, PPN atas pembelian Budi ditanggung pemerintah 100%. Dengan tarif PPN 12% pada 2026, nilai PPN sekitar Rp216 juta yang seharusnya dibayar kini ditanggung negara.
Kasus kedua, Sari membeli rumah tapak baru seharga Rp4 miliar. Harga ini di atas Rp2 miliar tetapi di bawah Rp5 miliar, sehingga masih memenuhi syarat. PPN yang ditanggung pemerintah hanya atas bagian harga Rp2 miliar pertama. Untuk sisa harga Rp2 miliar, Sari tetap menanggung PPN secara normal.